关于**、**与**房屋买卖合同纠纷案件的代理词

审判长、审判员：

河北杰大律师事务所接受**、**的委托，并指派翟静作为**、**与**房屋买卖合同纠纷案件的代理人，本人庭前听取了被代理人的陈述，查阅了相关资料，根据庭审情况发表如下代理意见：

一、本案所诉争宅基地及房屋为**、**（案件中的二被告）合法取得和兴建，二被告享有对宅基地的合法使用权和房屋的所有权。

2004年唐山市丰南区国土资源局发给**的第974号农民个人建房准建卡、2008年丰南镇人民政府和**签订的民居屋顶平改坡施工协议及对方出示的被告交款的公积金收据均能证实二被告享有的宅基地使用权及房屋的所有权。

二、原被告双方所签的农村房屋买卖协议实质上是宅基地买卖协议，根据法律规定，此协议应属无效协议。

协议合法有效，除意思表示真实外，签订协议的双方主体还应当适格，内容不违反法律规定和国家相关政策。

当时双方签订协议时，只有一块宅基地，协议书上也明确表明将正在建设中的房子卖出，及将房地基所有权转让给买房。再者从案件事实上，协议上所说的三万元钱是原告购买被告宅基地的钱，然后原告资助被告建房，也就是说如果被告盖房实际花五万元，原告资助被告五万元，在此房屋上被告根本没有任何获益，

由此可以看出，双方当时是对宅基地的买卖。根据《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设之规定和《河北省宅基地管理办法》第六条也规定禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。因此宅基地禁止买卖，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。在本案中原告是**村民，被告是**村民，双方不是同一集体经济组织成员。本集体经济组织以外的农民不是农村房屋买卖合法的购买方，因此双方协议无效。

三、即使说本协议是对农村房屋的买卖，双方所签协议也是无效的，理由如下：

1、原被告不是同一村人到目前为止原告也不具有**集体成员资格，这就不符合买房人的主体资格，并且在签订此协议买卖尚未建成的房屋时，双方也没有经**村委会批准

2、房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。买卖双方所签之协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。购买方并非**村民，如果允许农村房屋外卖，将导致房屋项下的宅基地使用权一并进行转让，这势必将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，就会违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。

3、目前，根据国家政策，农村房屋买卖双方如果不是同一集体经济组织成员，买卖双方之间根本无法进行宅基地证的变更登记，农村《宅基地证》对持证人员身份的特定性，决定了买受人无法获得房屋所有权人的法律地位，基于此原告的诉求也无法得到实现。

四、被告**已成年，在农村本应有自己的宅基地和房屋，双方争议的这块宅基地是**替**申请的唯一的一处宅基地，地上房屋是被告建的唯一一处住宅，如果原告取得该房屋的所有权，被告以后就会面临无家可归的境地，而原告本可以在**申请取得自己的宅基地，并且此房屋原告没有实际居住，建房花费原被告双方均有出资并由被告主持兴建，从这点上讲原告也不宜得到此诉争房屋。

五、关于原被告双方建房出资及诉争房屋是否升值的问题

1、兴建此房屋原被告双方均由出资，原告付给被告的每一笔建房款，被告均给原告打有收条，因此原告的房屋出资部分应以原告向法院出示的收条为准。

2、诉争房屋由被告主持兴建，**、**投入了不少人力，付出了大量心血，并且出了一部分资金，被告对此房屋贡献更大。

3、所诉争房屋于2008年建成，此房不是拆迁房屋，并且目前没有任何升值的空间，当前房屋价值和双方签订房屋买卖协议时的房屋价值没有变化。

基于以上几点，被告同意将原告的出资根据原告持有的收条退还给原告。

以上为本人的几点意见，不足之处，望予指教。

此致

丰南区人民法院

河北杰大律师事务所

律师翟静

2010年12月6日